Wohnwert bei Veräußerung des Eigenheimes


Wenn in Unterhaltsberechnungen der Wohnwert einer Immobilie eine Rolle spielte, taucht oft die Frage auf, was passiert mit diesem Wohnwert bzw. dem Unterhaltsanspruch, wenn das Eigenheim verkauft wird.

Gehen wir davon aus, dass dieser Verkauf einen Erlös erzielt, also das Haus im Wesentlichen unbelastet war. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH seit dem Jahre 2001 ist der Verkaufserlös aus dem Eigenheim als Surrogat (Ersatz) des früheren Wohnwertes anzusehen. Wird also das Geld aus dem Erlös angelegt, sind die Zinsen der Ersatz für den verloren gegangenen Wohnwert. Kauft einer sich z.B. von dem Erlös eine andere Wohnung, so ist dieses neue Eigentum wiederum Ersatz für den Wohnwert des Alteigentums.

 

Was passiert aber, wenn ein Ehepartner den Erlös aus dem Hausverkauf verkleckert, während der Andere dies sinnvoll z.B. in einer neuen Immobilie anlegt.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass in diesem Fällen, der vermeintlich „Dumme“, der sein Geld sinnvoll anlegt, nicht benachteiligt werden darf. Er darf insbesondere nicht dadurch benachteiligt werden, dass der vermeintlich „Schlaue“ sein Geld lieber verprasst hat und jetzt z.B.  höhere Unterhaltsansprüche geltend macht. In der Regel wird man daher im Rahmen einer Zumutbarkeitsprüfung zu dem (dann fiktiven) Ergebnis kommen, dass beide ihren gleich hohen Erlös zu gleich hohen Zinsen angelegt haben und sich so im Ergebnis wertneutral gegenüberstehen.

Probleme bereiten die Fälle, in denen sich beide neues Wohneigentum von dem Erlös zulegen, der eine aber eine wesentlich teurere Immobilie mit einem höheren Kreditbedarf kauft.

Man wird davon ausgehen müssen, dass die höheren Zinsen eine nicht prägende Vermögensbildung sind und damit kein Abzugsposten im Rahmen der Unterhaltsberechnung.

Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn die höheren Zinsen für die größere Immobilie (z.B. Mehrfamilienhaus) einen Teil der Alterversorgung darstellen.

 

17 Reaktionen zu “Wohnwert bei Veräußerung des Eigenheimes”

  1. schrhei

    hallo,
    frage zum verkauf des eigenheims:
    beide sind hälftig im grundbuch eingetragen,
    ein erbe das vor der ehe da war,und genutzt
    wurde zu kauf, in der ehe ,wobei die frau(selbständig) in dem noch beider gemeinsam gehörenden haus mit kindern 16 u.12 wohnt.
    Sie will ausgezahlt werden.
    Welche haken und ösen gibt es bei unterhalt ,wohnwert und kindesunterhalt berechnungen .Können nach der scheidung ansprüche des als alleineigentümer eingetragenen partners geltend gemacht werden.

  2. Weihnachtsgeschenk

    Die Auszahlung des PArtners geht meistens reibungsloser über die Bühne, wenn man das HAus verkauft. Man macht zwar nicht unbedingt Gewinn, aber man gewinnt die Freiheit.

  3. Mathi

    Was ist bei Verkauf des Ehegatteneigentümers an den anderen Ehegatten ohne Gewinn?
    Muss der neue Eigentümer Wohnwert bezahlen?

  4. Henry

    Ich finde es absolut ungerecht, wenn Wohnwert zur Unterhaltsberechnung angesetzt wird. Es kann nicht sein, wenn man eine Wohnung in die Ehe einbringt, dass das als „Vollkasko“ für den anderen Ehepartner verwendet wird. Ebenso ist es auch nicht zum Wohle der Kinder, wenn dem Barunterhaltspflichtigen eine monatliche Ersparnis aufgerechnet wird um ein fiktiv hohes Einkommen vorzumogeln. Zumindest Zins- und Tilgungszahlungen sowie Rücklagen für Sanierungen müssen in Abzug gebracht werden können. Alles andere ist im höchsten Maße ungerecht und mit nichts zu rechtfertigen. Es ist unbedingt notwendig, von Seiten der Rechtssprechung diesen Unfug abzuschaffen.

  5. robles

    komm.zu Henry: Tja, aber leider tut sich da nichts – Wir haben keine Lobby…
    Leider kann man ein Haus/WOhnung heute ganz schwer verkaufen. Man ist jedenfalls als unterhaltspflichtender der Ex gegenüber am besten beraten, wenn man nichts mehr hat..
    Nicht umsonst gehen viele Männer nicht mehr arbeiten und machen Schulden. Sie werden ja betraft dafür, wenn sie arbeiten und immer für den Familienunterhalt gesorgt haben. Die Frauen können auch jetzt noch viele Tricks spielen lassen und somit lebenslang den Ex erdrücken..Was soll man noch sagen. Wir sind eh rechtlos.

  6. Henry

    Das schönste ist noch, wenn ich mich mit Bekannten und Freunden über den Wohnwert unterhalte glauben alle ich sei nicht richtig informiert oder habe einen schlechten Anwalt. In der Öffentlichkeit ist der Wohnwert so gut wie nicht bekannt!!! Bei der Düsseldorfer Tabelle ist auch nichts von Wohnwert zu lesen und bei den Anmerkungen dazu sind Schulden (wenn sie im üblichen Tilgungsplan sind) abzugsfäig. Komisch ist nur, dass Richter und Jugendämter von dem „Spielraum“ zugunsten der Väter keinen Gebrauch machen wollen. Habe mir schon überlegt, nach dem nächsten Unterhalts- Urteil an die Öffentlichkeit zu gehen.
    Meine Ex arbeitet halbtags und bringt 1400 Euretten netto heim. Dann noch Kindesunterhalt und Kindergeld ergibt fast 2500€. Das reicht ihr aber immer noch nicht und ich soll noch über 400€ an sie zahlen. Ich ( wiederverheiratet und ein 2-jähriges Kind) bekomme im Schnitt knapp über 2000€ ausbezahlt. Uns bleiben da nur 1000 Euro und davon muss ich noch Baudarlehn mit 400€ bedienen. Echt toll unsere Gesetze und Richter.
    Wir sind aber trotzdem glücklich und meine Ex zerplatzt fast vor Wut, weil sie mich nach 7 Jahren immer noch nicht aus meinem Haus ( das ich vor der Ehe hatte) rausbekommen hat. Kopf hoch!!

  7. ULLA

    Ich lebe und wohne(30qm) seit über 7 Jahren unter Harz4.Geld was ich mal ausgezahlt bekam,von einem Haus(38,000e),mußte ich dafür nutzen um,30 Bewerbungen,Wohnung ,Krankenkasse laufende Kosten zu zahlen.
    Bei über 25 Jahren Langzeit Ehe,bekam ich einen vorunterhalt von 750 zugesprochen.Laut Noterieller Urkunde. (das nie oder unregelmäßig kam Unterhalt).Oder es liegt über Monaten bei Gerischt weil der Mann meint ,es wären keine Sicherheiten meinerseits da.Wo sollten wir Frauen Sicherheiten her haben,keiner der Ehe Männer hat uns für unsere Arbeit endlohnt.(Hausfrau Mutter) Der mir zugesprochende Unterhalt war, unter Harz4.Heute ist es so ,das ich meine Arbeit mit Ahstma, Seit meiner Jugend), aufgeben muß weil das Geld aufgebraucht ist.womit ich mir den Luxus eines Auto gönne,um meiner Arbeit ,seit 5 Jahren(5 stunden Putzen) nach den neuen Scheidungs Gesetz genüge zu leisten.Das Geld war eigendlich bestimmt ,das ich es Anlege für mein Alter.Auch eine kleine Lebensversicherung mußte ich Auflösen(7000).Jetzt bin ich mit Hilfe unserer § ein Sozial fall.Dafür benötigte ich 8 Anwälte und 3 Richten.Und Geschieden bin ich immer noch nicht.Er(Mann) lebt in einem 2 famielen Haus(150,000e) hat alle seine versicherungen(60,000e)usw. Also Ihr Männer es geht auch Frauen nicht so gut.

  8. Henry

    hallo Ulla, Deine Lage ist in der Tat auch nicht die beste. Ich weiss nicht wie viel Harz 4 mit allen Zuschlägen und Zulagen ist, aber sicher nicht zu viel fürs Leben. Ich weiss auch nicht wieviel Dein (noch) Mann verdient und wieviel er sonstige Belastungen hat. Wenn er aber bereits vor der Ehe ein Haus besessen hat und für das jetzt Wohnwert zahlen muss, ist das ungerecht. Andere legen das Geld auf die Bank in ihrer Jugend und von ihnen wird max. der Zinsertrag zum Einkommen dazugerechnet. Wenn ein Wohnwert für Kindesunterhalt und für Scheidungsunterhalt herangezogen wird, Tilgungen, Wertverlust und Instandhaltungen aber nicht in Abzug gebracht werden können, so ist das ein grosses Vermögen das da zusammenkommt in ein paar Jahren. Der Selbstbehalt kann für so einen Fall gänzlich gestrichen werden, weil er im Wohnvorteil verschwindet. Wird ein Haus wärend der Ehe gebaut und zum grossen Teil auch abgezahlt, ist es eine ganz andere Sache. Leider verschlafen unsere Politiker und Richter wohl das richtige Leben und halten sich mit anderen wichtigen Sachen Ihren Arbeitsplatz gesichert. Sie haben sicher kein Harz 4 und ein Paar Kinder mit Unterhalt zu bedienen fällt Ihnen auch nicht schwer.

  9. Tomcat

    Wohnvorteil ist die größte Sauerei in der Deutschen Rechtsprechung. Jemand der Wohnvorteil für sein abbezahltes haus, das er mit in die Ehe gebracht hat, angerechnet bekommt kann sich ja nie mehr wieder latsenfreies eigentum anschaffen…zum Kotzen!!!

  10. betroffen

    Hallo Herr van Wehl, ich bin’s mal wieder mit der Bitte um eine Info betr. Wohnwertvorteil:
    Wenn ich das Haus, welches ich der Ex abgekauft habe vor 2 Jahren jetzt wieder verkaufe – ohne Gewinn – oder überschreibe an jdm. – bekommt sie dann immer noch den Wohnwertvorteil anerkannt? Also ich würde dann praktisch in dem überschriebenen oder verkauften Haus als Mieter weiterwohnen.
    M.E. fällt dann doch der Wohnwertvorteil weg?
    Und ist es für das Gericht relevant, an wen ich diese überschreibe oder verkaufe?
    Für Ihre Antwort zu den beiden Fragen möchte ich mich im voraus bedanken, denn ich habe leider inzwischen kein Geld mehr, um dafür meine RA zu befragen..Eigentlich bin ich durch die Anrechnung des Wohnwertvorteiles schon unter meinem Selbstbehalt. Aber das tut ja wohl nichts zur Sache.Danke

  11. betroffen

    Ja, und muss ich das Haus mit Gewinn verkaufen bzw. überschreiben?

  12. RA Thomas von der Wehl

    @ betroffen

    Wenn es sich um ein offensichtliches Umgehungsgeschäft handelt, mit dem der Anwalt des Wohnwertvorteil des verhindert werden soll, wird es Schwierigkeiten geben. Wenn zum Beispiel das Haus unter Wert an den neuen Lebenspartner übertragen wird, ist ein solches Umgehungsgeschäft anzunehmen.

    bartenbach_warentrennstab.jpg

  13. selten

    Hallo
    Also verstehe ich das richtig, wenn ich nun das Haus meinem Vater überschreibe und er mich kostenlos wohnen lässt, dann fällt der Wohnwert nicht weg, oder es gibt Probleme mit der Gegenseite ??

  14. RA Thomas von der Wehl

    @ selten

    verstehe ich nicht so ganz. Allen Tricksereien kann die Gegenseite entgegenwirken

    bartenbach_warentrennstab.jpg

  15. Kurt

    Was ist damit gemeint, dass die Gegenseite allen Tricksereien entgegenwirken kann ? Z.B.?
    Wenn ich Schulden bei meinem Vater habe und ihm das Haus verkaufe für den Wert der Schulden und er mich dann mietrfrei im Haus wohnen läßt kann das von der Gegenseite angegriffen werden? MfG

  16. RA Thomas von der Wehl

    @ kurt

    stimmen sie alles mit dem von ihnen beauftragten Fachanwalt für Familienrecht ab. Das was Mandanten sich selbst ausdenken, funktioniert in den seltensten Fällen.

    bartenbach_warentrennstab.jpg

  17. Erich

    Hallo
    Ich möchte –unter vielen anderen guten Argumenten- den Bestand der Gütertrennung auch mit dem Wohnwertvorteil verteidigen.

    In der Erstinstanz wurde der Bestand der Gütertrennung bestätigt. Doch diese wird mit einer Beschwerde durch die Gegenseite angegriffen. Neben vielen guten Verteidigungsargumenten möchte ich auch den Wohnwertvorteil heran ziehen.
    Die Erstinstanz hat neben dem Versorgungsausgleich meiner Ex einen nachehelichen Unterhalt von 800,-€ zugesprochen. In diesem Betrag ist der anteilige Wohnwertvorteil enthalten. Auf Antrag der Gegenseite wurde dieser Wohnwertvorteil meiner Ex auch noch nach Eintritt ihres Rentenalters zugesprochen. In dem zeitlich unbegrenztem Anspruch auf Ausgleich des Wohnwertvorteils sehe ich eine indirekte Anerkennung der Gütertrennung, denn –unter der hypothetischen Annahme- die Gegenseite bestünde von Anfang an auf Zugewinnausgleich, würde der Wohnwertvorteil nur so lange gewährt werden können, bis das Eigenheim verkauft und der Zugewinnausgleich geleistet worden wäre. Mit dem Verkauf erlischt diese Nutzung des Eigenheims. Danach ließe sich die Annahme treffen, der Zinsgewinn ist auf beiden Seiten gleich groß und hebt sich auf. Ergebnis: der ursprüngliche Wohnwertvorteil hat sich erledigt. Doch da nun die Gegenseite einen unbefristeten Wohnwertvorteil beantragt und zugesprochen bekommen hat, sehe ich darin eine indirekte Bestätigung der Gütertrennung.
    Falsch oder richtig?

    Falls die Beratung etwas kostet, werden wir uns bestimmt einig.

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